選房，購房中的重頭戲

自上期《購房，你準(zhǔn)備好了嗎》刊出后，收到讀者強烈的反響，這期特開此“選房”篇。當(dāng)我們購房者做好前期準(zhǔn)備后，必須親入樓盤，進行實地斟察，才能真正選到自己心儀的房子。選房時，我們該注意什么呢？

樓盤廣告霧里看花
據(jù)不完全統(tǒng)計，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)之間的糾紛50%以上都是和虛假廣告有關(guān)。各位購房者在眼花繚亂的樓盤廣告面前，要保持足夠的理性，不要被廣告中美輪美奐的圖片或華麗的文字描繪所迷惑。
首先，學(xué)會辨認常見的虛假廣告內(nèi)容。在樓盤宣傳的時候，通常會模糊以下幾個概念：廣告中不標(biāo)明銷售價格的有效期限，這種手段常被一些所謂的“特價房”采用。當(dāng)具體涉及面積的時候，往往不標(biāo)明是建筑面積還是使用面積。
其次，在大多樓盤廣告中都會用大量圖片增加視覺效果，購房者需要弄清楚這些圖片是建筑設(shè)計效果圖還是模型照片。把商業(yè)、教育、綠化、交通等正處于政府規(guī)劃中的項目作為樓盤的配套設(shè)施進行宣傳。另外，由于國家規(guī)定廣告中不可以使用“第一”、“首個”、“最”等極端形容詞語，也不可以主觀預(yù)測，因此，如果廣告中出現(xiàn)一些明示或者隱含升值、保值的內(nèi)容，甚至出現(xiàn)極端形容詞，就要對廣告的可信度產(chǎn)生懷疑了。所以一定要去現(xiàn)場實地考察，核實廣告中的內(nèi)容；可以用相機拍下開發(fā)商所做的沙盤，做以后維權(quán)的證據(jù)。在簽合同之前或支付定金之前，可以要求開發(fā)商提供空白預(yù)售合同，以核實廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)；若廣告內(nèi)容沒有在合同中體現(xiàn)，一定要主動提出把未來“發(fā)生的內(nèi)容”寫入合同中，對未來景觀的效果圖和文字、配套設(shè)施的承諾等可作為合同的附件，以防止實際與承諾不符的現(xiàn)象發(fā)生。最重要的是，購房者一定要保留好所有的樓書、廣告，作為日后維權(quán)的證據(jù)之一。如遇有欺騙，購房者要保留相關(guān)證據(jù)并立即向各級工商行政管理、房地產(chǎn)管理部門等投訴，還可以向新聞媒體舉報，也可向該機構(gòu)所在地法院提起訴訟。

樓書中的奧妙
相比大眾媒體上的房地產(chǎn)廣告，樓書的內(nèi)容更為翔實和豐富，除了樓盤名稱、位置等基本信息說明，產(chǎn)品的功能與格調(diào)、開發(fā)商的設(shè)計初衷、給購房者帶來未來生活的期許等也都在樓書里面得到了體現(xiàn)。
在拿到樓書后，首先要看廣告中有沒有刊登預(yù)售銷售許可證號、開發(fā)企業(yè)的名稱等基本信息。然后從以下幾個方面瀏覽：
(1)區(qū)域縱覽。包括區(qū)域優(yōu)勢、生態(tài)核心等。由于房產(chǎn)是一種稀缺資源，區(qū)位的重要性尤為凸顯；另外，區(qū)域位置對房屋的增值、保值起著決定性作用。因此，樓書中常會看到“臨近某個成熟商圈”的字樣來體現(xiàn)樓盤的地理位置優(yōu)勢。(2)樓盤概況。包括推廣名稱、占地面積、建筑面積、小區(qū)整體布局、容積率、綠化率、物業(yè)結(jié)構(gòu)、物業(yè)座數(shù)、開發(fā)商、投資商、策劃代理公司、設(shè)計施工單位、物業(yè)管理公司等。開發(fā)商為了吸引購房者的眼球，會在樓盤推廣名稱上搞很多噱頭，但樓盤推廣名稱并不一定就是簽訂購房合同中的名稱。凡是正規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，樓書上肯定有開發(fā)商、投資商的名稱。(3)位置交通。包括出行交通狀況介紹、樓盤所處位置示意圖、交通路線等。有些樓書中描述的出行交通狀況是一種在現(xiàn)實生活中很難實現(xiàn)的理想狀況，如“十分鐘車程到某地”，“距某某商業(yè)中心僅20分鐘路程”等，可能是在馬路上暢通無阻的情況下，目的是為了給購房者一種交通十分便捷的感覺。樓盤位置示意圖僅為“示意”，有些不負責(zé)任的開發(fā)商以地圖上兩點間的直線距離計算樓盤與市中心或區(qū)域核心地段的公里數(shù)。因此，從樓書上看樓盤幾乎都處在一個非常好的位置。(4)規(guī)劃設(shè)計。包括規(guī)劃理念、規(guī)劃特點、建筑特色、環(huán)藝風(fēng)格等。樓書中這部分的文字常常是如散文詩般亦真亦幻的語言，成片堆砌的華麗詞藻，令購房者頗覺如墜云霧，真假莫辨。(5)生活配套設(shè)施及周邊環(huán)境。包括建筑環(huán)境、景觀環(huán)境、教育、商場、醫(yī)療、金融、餐飲、休閑娛樂等。許多開發(fā)商常會把正處于政府規(guī)劃中的項目作為樓盤的配套設(shè)施寫入樓書中進行宣傳。為了讓購房者對建筑環(huán)境、景觀環(huán)境有直觀地感知，樓書中常會運用大量圖片，這些圖片可能是效果圖或?qū)嵕皥D。（6)戶型介紹。包括戶型圖、戶型特質(zhì)描述。戶型是影響購買的關(guān)鍵購買驅(qū)動因素之一，因此，樓書中會不遺余力地把戶型特色、戶型優(yōu)點“悉數(shù)”展示。 (7)售價。不同的樓書會使用不同的價格概念，有些樓書標(biāo)注的價格很具有誘惑力，但可能只是起價。實際售價會由樓層、朝向、戶型結(jié)構(gòu)等因素決定。有些銷售價格是有有效期限限制，購房者一定要注意。

看沙盤中須記
沙盤相比樓書，具有形象直觀、立體感強的特點，它能夠從宏觀上展示樓盤的布局、環(huán)境。但是，由于沙盤更多是開發(fā)商初期設(shè)計方案的一種體現(xiàn)，而從前期規(guī)劃到中期施工到后期交付，中間有很多不可預(yù)測的變更因素，加上沙盤制作費用比較昂貴，因此開發(fā)商很少會變更沙盤模型，這使得有些沙盤的可信度大打折扣。所以我們要牢記沙盤與建設(shè)好的實景是不可能完全一樣的。針對沙盤模型“多看”、“多問”、“施工現(xiàn)場多勘測”，是必不可少的！
首先，我們要看樓盤銷售價格和沙盤體現(xiàn)的樓盤品質(zhì)是否平衡。如果樓盤銷售價格很低，但是沙盤做得又十分精美，就要引起購房者的注意了！沙盤的制作成本是比較高的，一個高檔樓盤的沙盤要花掉幾十萬的制作費用，這說明了沙盤的制作質(zhì)量與樓盤的品質(zhì)是存在某種關(guān)聯(lián)性的。
第二，沙盤上是否注明“模型”或“效果圖”字樣及模型比例。按工商行政管理機關(guān)的要求，開發(fā)商使用模型時，必須注明“模型”或“效果圖”等字樣，這條規(guī)定的潛臺詞是：沙盤模型僅供參考?？瓷潮P的比例尺寸，除了確定沙盤是否根據(jù)實際規(guī)劃比例制作，還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸。購房者可大概計算出樓間距等。
第三，看小區(qū)整體規(guī)劃。沙盤是小區(qū)的縮影。在沙盤上，小區(qū)密度是否過大、建筑與景觀的搭配是否協(xié)調(diào)、內(nèi)交通的分布是否合理、公共設(shè)施的分布是否人性化、小區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系等都一目了然，而這些對以后的居住質(zhì)量影響很大，也是購房者在不同樓盤之間比較應(yīng)考慮的關(guān)鍵因素。
第四，看開盤區(qū)域及樓棟朝向。大多樓盤都是分期開發(fā)，因此在總攬全局之后，應(yīng)重點關(guān)注意向購買的樓棟及其周邊的情況。樓棟朝向決定了房屋的采光、通風(fēng)、窗外景觀等，也是選房的衡量標(biāo)準(zhǔn)。
第五，看樓間距。90%的沙盤是放大樓體間距的！據(jù)專家介紹，夸大樓間距是開發(fā)商的一種促銷手段。一般情況下，人在15米以內(nèi)就可以清晰地辨別對方。因此，低層住宅樓間距應(yīng)大于15米，而那些高層住宅樓間距應(yīng)當(dāng)大于24米。知道了沙盤模型比例，購房者可以親自測量根據(jù)沙盤計算出來的樓間距與實際樓間距之間是否存在偏差；或者測量前后樓棟的高度與間距，兩者的比例控制在1：1比較合適。如果可以進入施工現(xiàn)場，最好能親自站在兩個樓棟之間感受一下是否有壓迫感。
第六，看綠地。有大片綠地點綴是沙盤賞心悅目的原因之一。為了吸引眼球，開發(fā)商會在沙盤上做出綠化率很高的假象。購房者一定要問清楚沙盤上的綠化建設(shè)與實際是否一致，具體的綠化面積、分布等一定要寫入合同。
第七，看內(nèi)交通。小區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類，內(nèi)交通的合理性對于居住的安全和環(huán)境的靜謐性是比較關(guān)鍵的，這也是在看房中容易忽略的問題。購房者要詢問一下小區(qū)在內(nèi)交通上有什么措施，如何規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的車行、人流等。
第八，看公共設(shè)施具體位置。為了美觀，沙盤中常會把小區(qū)內(nèi)的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃氣房、地下車庫出入口等隱藏、模糊或偏移，比如用綠地取而代之。看沙盤時，一定要問清楚這些公共設(shè)施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離，尤其是打算考慮低層住宅的購房者，因為看沙盤模型是俯視，而實際將會平視這些公共設(shè)施，會出現(xiàn)因過高或過近影響窗前景觀的情況。
第九，看小區(qū)內(nèi)不明確建筑物。沙盤中常會看到一些用有機玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物。這些不明建筑物，極有可能在未來某一天變成現(xiàn)實的時候，給居住生活帶來負面的影響，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實際成為了一座高樓。因此，一定要打破砂鍋問到底，并把這些“不確定的因素”寫入合同中，對開發(fā)商產(chǎn)生一種約束力。
第十，看周邊。相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商對沙盤模型內(nèi)關(guān)于樓盤內(nèi)具體情景的解讀是有效的，樓盤外的則無效，也可以不涉及。也就說，樓盤外即使有鐵路、高壓線、電視塔、垃圾中轉(zhuǎn)站等，即使開發(fā)商不告知，購房者也不能因此告開發(fā)商欺詐。沙盤往往會將小區(qū)周邊的公共用地、其他樓盤等歸為己有，購房者要向售樓人員了解清楚。周邊的配套是樓盤的一個賣點，也是開發(fā)商在沙盤中會重點標(biāo)注的。一般來說，稍大的社區(qū)周邊應(yīng)設(shè)有學(xué)校，且小區(qū)離學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右；超市、菜市場等服務(wù)半徑最好不要超過150米。因此，實地考察就尤為重要了！