政府調(diào)控決心不變樓市新政有望再推

　　對于“第二波房地產(chǎn)調(diào)控”的說法，雖然始終沒有實質(zhì)政策佐證，但是中央有關(guān)部委和地方政府，近期頻頻出臺落實“新國十條”和穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的文件，以及國土部與住建部近日分別密集召開會議，圍繞房地產(chǎn)市場調(diào)控推出多項措施的舉措，被外界猜測為樓市調(diào)控新政有望推出，兩部委將率先打破僵局，引領(lǐng)樓市第二波調(diào)控。
　　一位曾參加過住建部組織的“國十條落實情況座談會”的央企有關(guān)負責人表示，中央層面認為“新國十條”調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，需要進一步加強落實工作。據(jù)知情人士透露，樓市新調(diào)控政策將在三季度發(fā)出，四季度看到效果。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控要結(jié)合現(xiàn)有的政策和取得的效果、面臨的問題，堅持政策連續(xù)性，以強調(diào)落實“新國十條”政策為主。

“樓市第二波調(diào)控”——從傳言走向現(xiàn)實
　　“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整?！眹临Y源部部長徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會上如是說。徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進一步確認政府第二波樓市調(diào)控即將開始的信號。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部6月24日也在青島召開現(xiàn)場工作會，全國40個重點城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的負責人悉數(shù)到場。會議部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，要求加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，力推二套房信息聯(lián)網(wǎng)，為貫徹落實二套房貸政策做準備。
　　而國務(wù)院有關(guān)負責人日前也在一次由各省分管副省長參加的工作會議上要求，“新國十條”調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國十條”政策的具體落實工作。
　　目前，住建部、國土資源部等均在積極研究進一步落實“新國十條”的措施。近期，寧波出臺的“二十一條”和福建省穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的“六點意見”中，均提出了外地人購房限制政策和二套房貸政策。山東省也于近日出臺了“意見”，落實“新國十條”。
　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強分析說，面對目前房地產(chǎn)市場的膠著狀態(tài)以及坊間關(guān)于“調(diào)控趨松”的傳言，一系列的會議似乎可以作為官方的表態(tài)：中央政府調(diào)控樓市的決心不變，土地政策調(diào)控市場的策略仍在持續(xù)。
　　一位知情人士稱，“中央對房價問題和房地產(chǎn)投資問題十分關(guān)注。”新一輪房地產(chǎn)調(diào)控是基于幾個方面考慮的：其一是“新國十條”政策初見成效，需要強調(diào)進一步執(zhí)行，才能見到效果；其二是北京等一線城市房價沒有出現(xiàn)明顯下降，距離“新國十條”調(diào)控預期目標有差距。
　　從目前中央到地方的一系列動作可以看出，樓市調(diào)控新政不再只是傳言，它已經(jīng)逐漸走向現(xiàn)實。之前的房地產(chǎn)調(diào)控導致市場量跌價滯，可能只有將樓市的全面調(diào)整繼續(xù)下去，量跌價滯才難持久，這也就意味著市場會出現(xiàn)真正的價量齊跌情況。
　　
國土部門積極參與樓市調(diào)控
　　徐紹史在6月28日召開的第17次部長辦公會上強調(diào)，各級國土資源部門堅決貫徹黨中央、國務(wù)院的決策部署，按照調(diào)控要求加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，有力有序推進房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控各項工作。
　　在7月4日的會議上，徐紹史再次強調(diào)，房地產(chǎn)用地管理調(diào)控是國土資源部門當前及今后一個時期的一項重要任務(wù)。要進一步堅定全系統(tǒng)主動參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心，及時調(diào)整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計劃。下半年國土資源工作的重要內(nèi)容之一，就是積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，各地國土部門負責人要做好積極參與新房地產(chǎn)調(diào)控的準備。
　　徐紹史提出了國土部門繼續(xù)參加房地產(chǎn)調(diào)控的三方面內(nèi)容：
　　一是嚴格供地計劃執(zhí)行，保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房。
　　二是嚴查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地，目前約有一半的閑置土地是由于地方政府原因造成的，國土資源部正在對這個問題進行梳理，將出臺新的政策，解決這個問題。
　　三是嚴格土地出讓新合同的執(zhí)行問題，開發(fā)商在土地出讓新合同當中，與政府約定了開竣工日期，國土部將依據(jù)土地出讓新合同對房地產(chǎn)項目進行檢查。
　　國土資源部總規(guī)劃師胡存智在2010房地產(chǎn)夏季峰會上指出，國土資源部將嚴格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當?shù)鼗鶞实貎r70%,保證金不低于出讓最低價30%，這距離今年3月國土部出臺的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（“19號文”）中規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個月。
　　對于此舉，國土資源部目標十分明確，意在控制目前市場上開發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。
調(diào)控指向隱藏的金融風險
　　徐紹史表示，土地供應(yīng)政策要創(chuàng)新機制，不再局限于僅從滿足需求的方面進行調(diào)控，要從供需雙方進行差別化的土地、信貸政策調(diào)控。這是土地政策繼年初由“保增長”轉(zhuǎn)向“有保有壓”之后的又一次“變調(diào)”。
　　除了國土資源部以外，住建部也在積極摸底調(diào)研房地產(chǎn)市場情況，加快地方房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)和預警系統(tǒng)的建設(shè)。
　　國家稅務(wù)總局正在加緊督促各地落實土地增值稅清算問題，除了調(diào)高預征點以外，也更強調(diào)各地提出土地增值稅清算的落實日程和落實手段。
　　中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強分析說，如果“新國十條”能得到全面落實，房地產(chǎn)市場將會有很大變化。而目前，部分地方政府，尤其地市級政府仍然處在“新國十條”的觀望階段。地方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已然出現(xiàn)下降勢頭，是地方政府遲遲不愿意出臺落實“新國十條”地方文件的原因，尤其是第二套住房和第三套及以上住房貸款政策的執(zhí)行，將嚴重影響地方房屋銷售和房地產(chǎn)投資。
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是沖房價來的，還是沖房地產(chǎn)市場背后蘊藏的金融等風險而來的，調(diào)控絕不會無功而返。這就表明了政府挖掘房地產(chǎn)市場問題的深度與調(diào)控樓市決心。
　　每次房地產(chǎn)調(diào)控都是一場“角力”——政府強力緊縮政策與開發(fā)商的抗調(diào)控性之間的對抗。而如今，中央政府顯然認為是“加一把柴火”的時候了。國土資源部提出的新政策，或可視為第二波樓市調(diào)控政策的方向。
實際上，樓市第二波調(diào)控并非意味著要出臺很多新政策，“新國十條”已經(jīng)是對癥下藥的政策了。將“新國十條”中很多具體政策執(zhí)行到位，地方政府適時出臺實施細則，才是樓市調(diào)控新政所應(yīng)把握的內(nèi)容。而怎樣從響應(yīng)政策調(diào)控的基礎(chǔ)上做到有利應(yīng)對，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，成為目前各地方政府及開發(fā)商必須面對并深入思考的問題。特別是二三線城市，怎樣落實新政，同時避免新政的誤傷，是目前急需解決的難題。
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