日常生活

差異化應(yīng)對新政區(qū)域外拓展市場

更新時間:2018-03-19 12:36:56 來源：m.vvv-eee-multi-tld-no-pending.com 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
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　　為了應(yīng)對不斷攀升的高房價，滿足低收入群體的購房需求，2010年國務(wù)院頒發(fā)了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，給中國房地產(chǎn)市場帶來了很大的震動。新政對我市的房地產(chǎn)市場會有怎樣的影響，我市的房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展趨勢是什么？讓我們聽聽張家界湘銀置業(yè)有限公司總經(jīng)理郭新偉的看法。
　　問： 您認(rèn)為房價高漲的原因是什么，通過國家調(diào)控，樓市拐點(diǎn)真的來了嗎？
　　郭新偉：國務(wù)院出臺一系列針對房地產(chǎn)業(yè)的新政，最根本原因是抑制過快上漲的房價。而房價高漲的直接原因主要有三個：第一，成本推動。近年來，土地成本大幅上升，各種規(guī)費(fèi)大幅度上調(diào)，建筑成本提高。另外，隨著消費(fèi)者對樓盤品質(zhì)要求的提高，使開發(fā)商不斷提升樓盤品質(zhì)，這種提升也帶動房價的提升。第二，資本結(jié)構(gòu)調(diào)整。大量的民間資本、境外資本、非房地產(chǎn)資本，甚至部分股份資本都涌入房地產(chǎn)市場，這也是導(dǎo)致房價大幅上升的原因。第三，房地產(chǎn)的投資盈利性。房地產(chǎn)投資有兩個重要特點(diǎn)：其一，抗風(fēng)險性強(qiáng)，因?yàn)樗遣粍赢a(chǎn)，是實(shí)實(shí)在在擺在投資者面前的；其二，投資收益顯著，正是基于這兩點(diǎn)，各種各樣的資本爭相進(jìn)入房地產(chǎn)市場。正是以上這些原因，促使了房價的大幅上漲。而房價高漲直接導(dǎo)致了兩個嚴(yán)重后果：第一，大量低收入群體無力購房；第二，出現(xiàn)大量的閑置房形成房產(chǎn)泡沫。
　　房價的漲落說明了兩個問題：第一，中國房地產(chǎn)市場在城市化的過程中，已經(jīng)由完全滿足本地居民的住房需求演變成全國性的市場；第二，房地產(chǎn)市場開始演變成資本市場。中國的資本市場不發(fā)達(dá)，大量的民間資本囤積在戶，相對于大漲大落的股市，投資者認(rèn)為房地產(chǎn)投資是比較穩(wěn)妥的一個投資領(lǐng)域。在溫州，有很多房地產(chǎn)銷售公司，為投資者搭建平臺，拉起紐帶，投資面向全國，這種大量的分銷公司的存在，說明我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始演變成為資本市場。
　　當(dāng)然，解決房價并不是說非要通過對房地產(chǎn)的打壓，還可以通過嚴(yán)格的財(cái)政政策、信貸政策、土地政策的控制。我認(rèn)為，此次新政調(diào)控時間不會超過一年。 國家以一系列的大動作來調(diào)控一線城市的房價，已造成許多大城市房價的回落。但我認(rèn)為這只是調(diào)整性回落，并不是中國整個房地產(chǎn)市場的整體回落。
　　中國在全力推動城市化發(fā)展進(jìn)程，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直是伴隨整個城市化的進(jìn)程而發(fā)展的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，中國有20%的農(nóng)村人口涌入城市，這20％的人口的住房需求將會很大程度地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我認(rèn)為所謂的拐點(diǎn)還未到來，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展將呈不斷上升的趨勢，雖然其中仍有潮起潮落的變化。
　　問：您認(rèn)為張家界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向應(yīng)如何確定？您覺得此次國家大動作的調(diào)控政策，會對本市的房地產(chǎn)市場造成什么影響？原因是什么？
　　郭新偉：伴隨著城市化的發(fā)展， 張家界房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。張家界房地產(chǎn)的發(fā)展、包括城市建設(shè)，我認(rèn)為要緊扣兩個主題：一是把張家界打造成國際旅游精品城市。要把張家界打造成為國際旅游精品城市只能靠中高端樓盤，特別是高端樓盤、明星樓盤來支撐。其次，要深度挖掘提升張家界自然遺產(chǎn)的價值和附加值。我建議張家界城市建設(shè)要大力發(fā)展“山地文化”、“歷史文化”、“民族文化”和加大同景區(qū)邊緣連體，加強(qiáng)城市東西方向發(fā)展，以西為主，并要適當(dāng)加大人口密度。
　　張家界目前是三線欠發(fā)達(dá)城市，政府財(cái)政緊張，人均收入水平偏低，這就構(gòu)成了一個矛盾：一方面必須要打造高端盤，才能打造國際旅游名城；另一方面，居民收入水平普遍偏低，承受不起中高端價格的消費(fèi)。這就要求張家界房地產(chǎn)商 “跳出三界外，不在五行中”，把張家界房地產(chǎn)放在一個國際化的基礎(chǔ)上來搭建，同時做到“房子在張家界建，客戶到外面找”，把大量區(qū)域外的客源，特別是一線城市的客源吸引來張家界，讓他們分享張家界世界自然景觀和世界自然遺產(chǎn)，這也是張家界城市可持續(xù)性發(fā)展的需要。
　　國家的調(diào)控政策實(shí)施“一刀切”，對于張家界這樣的城市，會對房地產(chǎn)市場造成一定的影響。希望市委市政府采取差異化應(yīng)對措施，這并不是說不要和中央政策保持一致，中央的政策針對的是一、二線城市，一、二線城市與張家界這樣的城市之間經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展高度不平衡。因此，政府要認(rèn)真研究整個國民經(jīng)濟(jì)態(tài)勢，研究近段時間以來一、二線城市房價上漲的原因和后果，研究中央政策主要是解決什么問題，要采取針對張家界自身情況的財(cái)政政策、信貸政策、土地政策、稅收政策等。
　　現(xiàn)在張家界投資者不是太多，而是太少！我們要呼吁更多的投資者來張家界投資置業(yè)，分享世界頂尖級的自然景觀資源，對自然遺產(chǎn)進(jìn)行邊緣占有，從而帶動張家界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
張家界房地產(chǎn)要成功走出去，離不開市委、市政府政策、措施的支持，比如為了吸引外地人在張家界買房置業(yè)，可以出臺一項(xiàng)政策，對于來張家界購房的外來人，頒發(fā)“名譽(yù)市民”稱號，享受同本地人一樣的社會福利，在買房、旅游等方面享受本地人待遇。這些都是不錯的做法，許多地方推行過并取得了不錯的效果。
　　問：新政的出臺，對貴公司的樓盤“天門壹號”銷售有影響嗎？“天門壹號”在市場預(yù)計(jì)中價格將有提升的趨勢，您對這個事情作何解釋呢？
　　郭新偉：房地產(chǎn)新政對“天門壹號”如果說是影響，更多的應(yīng)該是心理影響，而真正的影響不會太大。我們的客戶群體為高端人群，他們的承受能力一般不會太弱。目前，“天門壹號”不是大規(guī)模漲價而是對價格體系不合理的部分進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，其主要原因一是現(xiàn)行建筑主材價格不斷上漲，建安成本已大幅增加；二是從今年3月份開始項(xiàng)目報建規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)了12%—15%，導(dǎo)致成本增加了150元/平米；三是我們將“天門壹號”從“張家界的天門壹號”調(diào)整定位為“世界的天門壹號”，從區(qū)域內(nèi)走向區(qū)域外市場，在這樣的高定位下，要面對區(qū)域外市場的競爭，對樓盤提高品質(zhì)就會有更高的要求，景觀、配套等成本無疑會增長?！靶聡畻l”已經(jīng)來了，不管什么時候，辦法總比困難多，本地市場粥少僧多，我們要將“天門壹號”拉向區(qū)域外市場，目前已經(jīng)有16個省外的客戶在我們這里買房，其中包括北京、上海等一線城市的客戶，這是一個無窮大的空間，我們對此充滿信心 。
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