市國(guó)土資源局：我市土地供應(yīng)充足樓市或?qū)⑵椒€(wěn)發(fā)展

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，無(wú)非就是房產(chǎn)泡沫、嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云多變，新政調(diào)控持續(xù)不斷，引發(fā)了一場(chǎng)激烈的爭(zhēng)論和猜測(cè)。而張家界的房?jī)r(jià)目前并沒(méi)有在新政打壓下呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，甚至還有上漲的可能，是否真像人們所說(shuō)，這緣于土地價(jià)格問(wèn)題？近日，市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)谷忠勇做客《第一地產(chǎn)》，對(duì)我們的一些疑問(wèn)一一作了解答。
房?jī)r(jià)由供需決定而非成本決定
記者：隨著張家界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出繁榮之景象。同時(shí)，張家界的房?jī)r(jià)也在不斷上漲。有人認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲最直接的原因是地價(jià)上漲。針對(duì)這一觀(guān)點(diǎn)，您有什么看法？
谷忠勇：這個(gè)問(wèn)題要簡(jiǎn)單回答的話(huà)，引用200年前英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖的一句話(huà)就夠了：“不是因?yàn)辂湹匾蹲饨瘥溩硬刨F，而是因?yàn)辂溩觾r(jià)貴才給麥地付了租金”。
房?jī)r(jià)與地價(jià)，存在一定的相關(guān)性，互動(dòng)機(jī)制比較復(fù)雜。但可以肯定地說(shuō)：房?jī)r(jià)由供需決定而非由成本決定。第一，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生產(chǎn)要素之一，生產(chǎn)要素的價(jià)格主要是由產(chǎn)品(房地產(chǎn))的價(jià)格決定的。在土地供應(yīng)充足并且能及時(shí)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品(房地產(chǎn))的前提下，房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)供求決定，地價(jià)在本質(zhì)上由房?jī)r(jià)決定，即間接由房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況決定。第二，由于土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)都是區(qū)域性市場(chǎng)，一定區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地尤其是區(qū)位條件較好的土地是稀缺性資源，呈逐步減少趨勢(shì)。在房地產(chǎn)需求始終保持旺盛、“房子不愁賣(mài)”的條件下，在這些區(qū)域可以通過(guò)“搶地”等一系列手段，進(jìn)一步放大稀缺性，影響市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)而拉動(dòng)地價(jià)交替上漲。第三；由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商愿意支付的拿地成本(地價(jià))取決于該宗土地在將來(lái)開(kāi)發(fā)成產(chǎn)品(房地產(chǎn))后的售價(jià)?；谖磥?lái)土地供應(yīng)總量嚴(yán)格控制、房地產(chǎn)和土地價(jià)格還會(huì)繼續(xù)快速上漲的預(yù)期，開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意支付的拿地成本可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)時(shí)平均地價(jià)水平，甚至有可能達(dá)到現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)的水平。再加上個(gè)別地塊在市場(chǎng)上所獨(dú)有的稀缺性，極易造成所謂“天價(jià)地”的出現(xiàn)。第四，當(dāng)前一些地方房?jī)r(jià)快速上漲、“天地價(jià)”等現(xiàn)象與當(dāng)前資本市場(chǎng)形勢(shì)、與流動(dòng)性過(guò)剩引發(fā)的過(guò)旺需求有密切關(guān)系，而且，開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)各種手段把“天價(jià)地”的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。第五，據(jù)全國(guó)重點(diǎn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)例調(diào)查分析，近幾年，總體上地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重保持在30％左右，近兩年隨房?jī)r(jià)升高反而呈小幅下降趨勢(shì)。但由于兩個(gè)市場(chǎng)既緊密相關(guān)，又相對(duì)獨(dú)立，各自受多種因素影響，不同年度之間、不同城市之間，房?jī)r(jià)、地價(jià)增長(zhǎng)不同步。　
土地“招拍掛”背了“高房?jī)r(jià)”的黑鍋
記者：有人認(rèn)為是土地“招拍掛”推動(dòng)了地價(jià)的上漲從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，甚至有人認(rèn)為要變革招拍掛制度，您怎么看待這個(gè)問(wèn)題？
谷忠勇：如果說(shuō)土地“招拍掛”推動(dòng)了地價(jià)上漲從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，那么我就認(rèn)為“招拍掛”背了“高房?jī)r(jià)”的黑鍋。從歷史來(lái)看，城鎮(zhèn)土地使用制度改革給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整個(gè)的經(jīng)濟(jì)改革帶來(lái)了無(wú)限的生機(jī)，這是社會(huì)各界都承認(rèn)的。城市土地改革制度里最重要的就是土地有償使用，土地有償使用又是以土地的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌作為主要特征的。那么土地招拍掛只是城市土地進(jìn)入市場(chǎng)的形式，它并不能夠左右土地的價(jià)格，地價(jià)從來(lái)都不是由某一種供應(yīng)方式來(lái)決定的，這是很顯然的。在前幾年，為了降房?jī)r(jià)，國(guó)家減免了不少稅費(fèi)，但房?jī)r(jià)一樣沒(méi)降，稅費(fèi)減了以后反倒把這個(gè)空間都給了開(kāi)發(fā)商作利潤(rùn)。這就說(shuō)明無(wú)論將房?jī)r(jià)構(gòu)成中的哪一個(gè)部分縮小，都不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，只會(huì)把其他部分相應(yīng)擴(kuò)大。所以土地招拍掛并不能推動(dòng)地價(jià)上漲，反倒是給開(kāi)發(fā)商在土地購(gòu)買(mǎi)方面創(chuàng)造了一個(gè)公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。土地招拍掛的作用和功能非常明顯，除了反腐敗之外，更主要的是規(guī)范了市場(chǎng)，這個(gè)意義非常重大。堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革方向，堅(jiān)定不移地推進(jìn)國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，是土地供應(yīng)政策的方向和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下土地資源配置的目標(biāo)。一種制度不可能盡善盡美，一種制度也不可能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有問(wèn)題。對(duì)土地招拍掛制度實(shí)施過(guò)程中不夠完美的方面，國(guó)土管理部門(mén)正在采取多種途徑研究探索完善之策。
土地政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有兩大新要求
記者：針對(duì)目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面，從土地使用方面來(lái)看，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)了哪些新的規(guī)定和政策？
谷忠勇：今年元月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即“國(guó)十一條”）；4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（即“新國(guó)十條”），3月，國(guó)土資源部接著下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（即“國(guó)十九條”），對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具體有以下幾點(diǎn)新的要求：一是對(duì)土地出讓價(jià)款的繳納有了新的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有了更嚴(yán)格的要求。根據(jù)規(guī)定，對(duì)用地單位欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，國(guó)土資源管理部門(mén)要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買(mǎi)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，提出了“保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建設(shè)用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”的新要求，并將這項(xiàng)指標(biāo)列入了相關(guān)部門(mén)工作年度考核內(nèi)容。
三層面解決市民住房問(wèn)題
記者：張家界作為三線(xiàn)城市，人均收入并不高，您認(rèn)為該如何讓更多的人買(mǎi)得起房或居有其所？
谷忠勇： 針對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，解決群眾住房問(wèn)題，大致有三個(gè)層面。
首先是低收入群體的住房保障，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、農(nóng)民工宿舍以及棚戶(hù)區(qū)和城中村改造。這一部分應(yīng)該是無(wú)稅費(fèi)、低成本的，政府在這方面有“托底”的責(zé)任，要狠下功夫予以解決。政府部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃，確保資金、土地供應(yīng)和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。
　　其次是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決的部分，包括中等收入群體的普通商品房和高收入群體的高檔商品房。對(duì)普通商品房，政府要增加有效供給，同時(shí)防止熱錢(qián)進(jìn)入炒高房?jī)r(jià)，努力把雙職工家庭房?jī)r(jià)收入比控制在一定的比例。對(duì)高檔商品房，要嚴(yán)格控制占地規(guī)模和比重，抑制房?jī)r(jià)的非理性上漲。還要實(shí)施差別化信貸、稅費(fèi)政策，嚴(yán)格二套房信貸管理。
　　最后是農(nóng)村住房。要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村危舊房改造力度，引導(dǎo)農(nóng)村居民相對(duì)集中居住。
上半年我市土地供應(yīng)總量大幅增長(zhǎng)
記者：請(qǐng)問(wèn)上半年我市土地供應(yīng)狀況如何？
谷忠勇：今年上半年我市土地供應(yīng)總量是192.2915公頃，其中商服用地55.6581公頃，工業(yè)用地23.1060公頃，住宅用地89.1989公頃，公共基礎(chǔ)設(shè)施等用地24.3286公頃；2009年同期供地總量40.1594公頃，其中商服用地0.8966公頃，工業(yè)用地4.3089公頃，住宅用地27.3841公頃，公共基礎(chǔ)設(shè)施等用地3.5833公頃。
從這些數(shù)據(jù)我們很容易看出，今年上半年我市的土地供應(yīng)總量大幅增長(zhǎng)。供地總量是去年同期的478.82%，其中住宅用地是去年同期的325.73%。這同全國(guó)的形勢(shì)差不多。就全國(guó)而言，一線(xiàn)城市土地供應(yīng)量較為平穩(wěn)，二三線(xiàn)城市土地供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)。2010年，三線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)充滿(mǎn)生機(jī)，很多一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商把眼光投向了張家界，為我市土地市場(chǎng)注入了活力。
下半年我市樓市將保持平穩(wěn)
后幾年或有變化
記者：您認(rèn)為下半年我市土地供應(yīng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)？
谷忠勇：下半年，我認(rèn)為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大起大落，全市樓市依舊有望保持相對(duì)平穩(wěn)狀況。理由有三：其一，我市的土地供應(yīng)總量充足，結(jié)構(gòu)合理。在保證住房供地總量的同時(shí)，確?！氨Ｕ闲宰》?、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房”三類(lèi)住房的建設(shè)用地。市、區(qū)、縣政府部門(mén)都按照 “三類(lèi)住房用地不少于住房供地總量的70%”的要求指定了供地計(jì)劃并在不折不扣地落實(shí)；其二是價(jià)格泡沫成分少，國(guó)家調(diào)控政策重點(diǎn)是針對(duì)“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市”，對(duì)三線(xiàn)城市影響不大。不論是單純的土地價(jià)格還是房?jī)r(jià)，張家界目前都處于一個(gè)比較合理的狀態(tài)；其三是我市的住房消費(fèi)以自住消費(fèi)為主，投資和投機(jī)購(gòu)房比重少。大多數(shù)購(gòu)房戶(hù)是為了解決基本居住問(wèn)題或改善自我居住條件，只有少數(shù)是短期投資或中長(zhǎng)期投資?！盁徨X(qián)”進(jìn)入我市炒房的現(xiàn)象暫未發(fā)現(xiàn)。
不過(guò)應(yīng)該注意的是，隨著大量資金的涌入，今年我市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的前期指標(biāo)一直處于高位狀態(tài)，后幾年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨集中供應(yīng)的釋放期，到時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)也許會(huì)出現(xiàn)一些變化。

采訪(fǎng)札記：一直以來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)望而生畏的市民，總結(jié)了房?jī)r(jià)難降的幾大緣由，其中就包括土地問(wèn)題，表面看來(lái)這也有一定的道理。但我們通過(guò)此次采訪(fǎng)，從另一角度認(rèn)識(shí)到了房?jī)r(jià)背后的深層問(wèn)題。不過(guò)對(duì)于張家界來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)本身并不存在泡沫，而且保障性安居工程建設(shè)備受重視，因此，要讓市民居有其所并不難。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及我市上半年的土地供應(yīng)狀況來(lái)看，我市作為三線(xiàn)城市，房地產(chǎn)業(yè)充滿(mǎn)活力，在下半年或?qū)⒈３制椒€(wěn)健康發(fā)展。