“房產(chǎn)稅”漸行漸近對(duì)樓市影響幾何

　　關(guān)于房產(chǎn)稅的預(yù)期正逐漸明朗。5月31日公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》，明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。
發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，本是此次樓市調(diào)控的重要內(nèi)容。對(duì)住房持有環(huán)節(jié)征稅，將對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市短期利空明顯，但長(zhǎng)期則有助于抑制市場(chǎng)泡沫、促進(jìn)穩(wěn)定健康。但另一方面，不能讓房產(chǎn)稅承受過(guò)高的期待。房地產(chǎn)調(diào)控必須要打“組合拳”，確保抑制投機(jī)，增加供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)等各項(xiàng)措施“多管齊下”，使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)、民生問(wèn)題的關(guān)系回歸于健康良性。

　　調(diào)控“房產(chǎn)稅預(yù)期”日益明確
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。在我國(guó)，它并非一個(gè)新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來(lái)已久。在今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化，被視為抑制房?jī)r(jià)快速上漲的重要手段之一。
與往年有所不同，最近這一輪房?jī)r(jià)飆升的最主要原因是：在流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩的背景下，大量投資投機(jī)性需求涌入樓市，造成部分城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)迅速抬升。其結(jié)果是：一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無(wú)力購(gòu)買(mǎi)；另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。
此外，在幾個(gè)一線城市，隨著土地資源瓶頸的日漸凸現(xiàn)和市場(chǎng)活躍程度的提高，近年來(lái)的二手房交易量已經(jīng)逐漸接近甚至超過(guò)一手新房。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重點(diǎn)由一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)演變，對(duì)房地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅，逐步轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有多環(huán)節(jié)征稅是大勢(shì)所趨。
在此輪樓市調(diào)控中，“房產(chǎn)稅改革”的政策“路線圖”清晰可見(jiàn)：1月7日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求“加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”。今年4月，財(cái)政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列為其2010年工作要點(diǎn)之一。
4月17日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。直至此次，國(guó)務(wù)院通知再次明確“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。雖然目前房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對(duì)象、稅率等尚未公布，但市場(chǎng)的預(yù)期正逐步明朗化。

　　短期利空. 長(zhǎng)期利好
上海市政府新聞發(fā)言人5月28日表示：目前正在抓緊制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，按照中央政府調(diào)控原則，上海細(xì)則將更加嚴(yán)格，打擊投機(jī)性炒房。
中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，4月以來(lái)，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達(dá)50%-80%；選擇延遲購(gòu)房或暫時(shí)觀望的購(gòu)房者超過(guò)60%，廣州、天津等地甚至超過(guò)80%；且大多數(shù)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)將下跌。但上述調(diào)查同時(shí)顯示，購(gòu)房的剛性需求依然存在，如果房?jī)r(jià)回調(diào)至合理心理價(jià)位，大多數(shù)購(gòu)房者還是會(huì)選擇出手置業(yè)。
凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說(shuō)：“不管稅率是多少、征稅對(duì)象是哪些，房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)無(wú)疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，并給價(jià)格帶來(lái)更大的下行壓力?！?BR>而從另一個(gè)角度說(shuō)，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來(lái)，促進(jìn)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展?！皬拈L(zhǎng)期看，房產(chǎn)稅對(duì)樓市是利好?！壁w煒說(shuō)。
房產(chǎn)稅的長(zhǎng)遠(yuǎn)利好還在于：它不止是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)白景明認(rèn)為，目前我國(guó)的房產(chǎn)稅條例是暫時(shí)性的框架，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，下一步改革一方面是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制；另一方面，要隨著財(cái)稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對(duì)收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅體制。

　　“一稅”無(wú)以除“百弊”　樓市調(diào)控需打好“組合拳”
近期各方對(duì)房產(chǎn)稅高度關(guān)注，反映了市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控的更多期待。目前，房產(chǎn)稅預(yù)期已然明朗，相關(guān)措施的出臺(tái)也為期不遠(yuǎn)，此輪樓市調(diào)控將新添一政策利器。
但不少業(yè)內(nèi)人士指出，目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，根本性的問(wèn)題尚未解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市“百弊”便自然化解。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”，并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房?jī)r(jià)近年來(lái)連續(xù)暴漲、社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。
其一，要與“調(diào)供應(yīng)”形成合力。隨著近期“房產(chǎn)稅之劍”的高懸不下，一些處在觀望中的開(kāi)發(fā)商紛紛推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，其中部分已達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件甚至申領(lǐng)了預(yù)售證的樓盤(pán)，也不見(jiàn)有房源推出，這說(shuō)明需要進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和打擊捂盤(pán)惜售的力度，增加樓市實(shí)際供應(yīng)；同時(shí)，要在加大土地供應(yīng)的同時(shí)，督促房企開(kāi)工，增加預(yù)期供應(yīng)量。
其二，要和“調(diào)銀根”密切配合。各大銀行近期發(fā)布?jí)毫y(cè)試報(bào)告顯示，銀行能夠承受房?jī)r(jià)下跌的范圍在20%-40%之間。目前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)合理回調(diào)的預(yù)期正在強(qiáng)化，此時(shí)面向投機(jī)投資者的信貸渠道必須嚴(yán)卡，防止過(guò)量資金流入樓市。
其三，要大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。對(duì)于大量中低收入者來(lái)說(shuō)，即使目前的房?jī)r(jià)下跌兩三成，仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。2010年保障性住房的計(jì)劃土地供應(yīng)遠(yuǎn)超往年。目前必須要嚴(yán)格確保保障房計(jì)劃“落地”、開(kāi)工，加快供應(yīng)。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟還認(rèn)為，一系列樓市調(diào)控措施的目的不僅是要遏制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，還要將房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系理順，使之回歸健康、理性的發(fā)展軌道。因此，在改革房產(chǎn)稅等措施之外，還應(yīng)著力加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步解決地方對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)度依賴(lài)。
同時(shí)，居民手中的錢(qián)往哪里去，怎樣促進(jìn)群眾的財(cái)產(chǎn)性收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，也是一個(gè)緊迫的課題。