博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第11屆年會于7月1日-7月4日在海南舉行，與歷年博鰲房地產(chǎn)論壇一樣，每年都會有唱多或唱空的言論發(fā)自于此，今年的論壇也是博弈層出不窮。從專業(yè)人士的觀點博弈中，或許我們能夠更明確房地產(chǎn)發(fā)展、轉(zhuǎn)型的出路。因此，本期《第一地產(chǎn)》特收納博鰲論壇中的部分高端言論，以供業(yè)內(nèi)外人士共同參考，進而繼續(xù)探討張家界房地產(chǎn)的發(fā)展之路。
花樣年控股集團董事局主席潘軍：
轉(zhuǎn)開發(fā)為運營 開發(fā)商需要以服務(wù)求變
以2010年起的調(diào)控為標(biāo)志，中國房地產(chǎn)的黃金十年已過去，經(jīng)過今年和明年的調(diào)整，擺在更多房企面前的問題是去留問題。隨著調(diào)控的持續(xù)，下半年將有更多中小開發(fā)商面臨淘汰。房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新一輪整合的機遇。
在中國，政策對經(jīng)濟的影響力太大，所以開發(fā)商也應(yīng)該從現(xiàn)在起為應(yīng)對地產(chǎn)多元化的發(fā)展做好轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備。住宅在經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展后，消費者對產(chǎn)品的需求日益存在差異化。開發(fā)商面臨的當(dāng)務(wù)之急是增強自己的核心技術(shù)。在開發(fā)商依舊把目光聚焦在開發(fā)土地、建設(shè)住宅上時，2010年花樣年開始了企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由原來的單一住宅開發(fā)商向綜合服務(wù)運營商轉(zhuǎn)變。在保證現(xiàn)金流大于0的前提下，花樣年將對旗下商業(yè)地產(chǎn)進行持有。
北京科技大學(xué)教授趙曉：
房地產(chǎn)黃金發(fā)展期仍在.. 當(dāng)下須轉(zhuǎn)變發(fā)展模式
我認為中國的經(jīng)濟風(fēng)險其實不大，而機會很大。中國房地產(chǎn)仍然存在黃金的發(fā)展時期，城市化必然帶來這樣的事實，這個產(chǎn)業(yè)仍然會是中國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。但是中國房地產(chǎn)有這樣一個黃金發(fā)展前景，并不等于可以按照過去的發(fā)展模式繼續(xù)進行下去，中國房地產(chǎn)的確到了應(yīng)該轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的時候，即逐漸從香港模式向新加坡模式轉(zhuǎn)變。新加坡的模式是政府所主導(dǎo)的供應(yīng)占了90%，中國不會達到這么多，但比例也在逐漸上升。
過去，我觀察到了幾大趨勢：
一、中國經(jīng)濟一直發(fā)展很好，但是中國股市沒有表現(xiàn)出來，房地產(chǎn)同樣也是這樣，當(dāng)它附加了太多的政策訴求、太多政策干預(yù)的時候，我們對房地產(chǎn)的預(yù)測是很難準(zhǔn)確的，只有接近政策核心的人會清楚房地產(chǎn)會呈現(xiàn)怎樣的變化。
二、炒房時代要轉(zhuǎn)向理財投資時代。前一段時間是炒房投資，中國投資的平均年收益率大概在15%以下，投資商業(yè)地產(chǎn)的收益率大概在10%以上。經(jīng)歷了這一輪調(diào)控后，個人再去投資房地產(chǎn)，它的收益率可能不到9%。有統(tǒng)計表明，如果你是做房地產(chǎn)信托基金的投資，大概收益率非常穩(wěn)定，而且你進入的門檻也很低，收益率只有3-5%，如果你借助與信托進行投資，你的收益率只有10%，經(jīng)過專家的理財，收益率達到80%以上，尋求最高投資的辦法是專家理財，因此我們說，炒房投資的時代，就要轉(zhuǎn)向理財投資的時代。
歐派集團營銷總裁姚吉慶：
地產(chǎn)可做蘋果模式.. 整合價值生態(tài)鏈成關(guān)鍵
蘋果為什么能夠迅速崛起？重要的是設(shè)計能力和自我整合能力，它整合了全世界最優(yōu)秀的設(shè)計資源。下一個十年，無論是旅游地產(chǎn)發(fā)展還是其他的地產(chǎn)發(fā)展，最核心的還是要進行精裝修，精裝修的方式上，就可以做蘋果模式的轉(zhuǎn)型。實際上開發(fā)商就是一個資源整合者或者是整個價值鏈的鏈主，主要的功能就是兩點：第一，策劃，對于目標(biāo)消費者而言，要找到自己的目標(biāo)消費群，然后規(guī)劃這些項目。第二，針對目標(biāo)消費群，如何實現(xiàn)他們喜歡的社區(qū)環(huán)境，例如外觀風(fēng)格，還有公用環(huán)境的開發(fā)。實現(xiàn)蘋果模式，還需要將精裝房設(shè)計不同的風(fēng)格，然后跟不同家居空間對接，尋找和選擇好的家居供應(yīng)商，由他們提供不同風(fēng)格的空間。
海爾地產(chǎn)集團董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗：
應(yīng)完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu).. 支持責(zé)任房企區(qū)域開發(fā)
現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)界出現(xiàn)問題的根源就在土地上，茅于軾教授曾經(jīng)提到過，18億耕地的說法是質(zhì)疑的。大家知道改革開放30年來，中國取得這么多成就最根本的原因是什么，是大量的土地被置換、被出讓之后，得到大量的資金，大量的資金支持今天中國的工業(yè)化、現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化。
解決土地問題，第一是可以把沙漠土地、鹽堿土地等數(shù)以萬畝地改過來。第二是置換土地，像上海這樣的城市還需要保留幾千公里的農(nóng)田嗎？完全不必要，完全可以用它的大量資本換取邊區(qū)土地的成倍量的開發(fā)。第三是提高單產(chǎn)，我們18億畝耕地的提出是最落后的單產(chǎn)量，以保證我們國家的糧食安全，這大可不必，像以色列，可以產(chǎn)出30噸的辣椒，30噸的番茄，這說明了一個道理。
同時，我覺得應(yīng)該支持有責(zé)任、有經(jīng)驗的開發(fā)商進行區(qū)域開發(fā)，但是現(xiàn)在許多大城市不允許開發(fā)商進行開發(fā)，這樣使得很多土地的價值表現(xiàn)能力降低。另外，土地的招拍掛，招標(biāo)基本上被廢了，基本上是競價，招標(biāo)是帶方案招標(biāo)的，能最好地體現(xiàn)土地的結(jié)構(gòu)性應(yīng)用。
首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光：
十二五時期經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的長效互動
從房地產(chǎn)的角度來看待商業(yè)地產(chǎn)的前景時，無論是限購政策、房產(chǎn)稅問題、保障房問題等等，我想都已經(jīng)說明了在很大程度上對住宅市場的限制。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個比較安全的資金的投資通道，所以說現(xiàn)在很多的社會上的資金在向這方面轉(zhuǎn)移，當(dāng)然還有旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。
就未來的商務(wù)業(yè)態(tài)而言，品牌加實惠會成為一種趨勢，其關(guān)鍵是要有自己的核心競爭力。于是我們在創(chuàng)建“芭蕾雨”的商業(yè)模型時，提出“3+X”的模式。把項目的開發(fā)、企業(yè)轉(zhuǎn)型、城市升級、區(qū)域的就業(yè)和稅收緊緊地融合在一起。
“3”指的是商業(yè)群及環(huán)境的休閑住宅。“X”指地方特色資源的業(yè)態(tài)。這樣我們把國際化的奧特萊斯在區(qū)域配置起來，配置在大城市周邊，或若是城際周邊，或在旅游區(qū)，形成一個依托城市的發(fā)展規(guī)劃，整合商業(yè)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)然，我們在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過程中，也面臨非常大的挑戰(zhàn)，觀念、選址、資源索取、資本及產(chǎn)業(yè)管理等挑戰(zhàn)。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：
房產(chǎn)今明兩年無機會... 未來進入穩(wěn)定增長期
2010年是一個拐點，在今后一段時間，就是三年的時間，房地產(chǎn)保障房要超過2010年是很困難的。現(xiàn)在說得比較多的，是房地產(chǎn)泡沫馬上要破裂，這個我是高度不同意的。盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從一個有魅力的行業(yè)，變成不那么吸引人的行業(yè)，但是房地產(chǎn)要在中國有一個雪崩式的降價，在未來30-50年出現(xiàn)崩潰的可能性是非常小的。
2011年之所以我們認為這個行業(yè)需要調(diào)整，原因是這樣的：第一，今年的經(jīng)濟增長是溫和增長，通脹比較高，流動性日益緊張；第二，保障房建設(shè)會導(dǎo)致資金缺口持續(xù)上升，限房、限購，這些因素持續(xù)；第三，地方政府、商業(yè)銀行等等，陸續(xù)陷入財務(wù)困境；第四，機會存在于兩點，我并不認為今后開發(fā)商還有賺大錢、賺快錢的機會；第五，三四線城市的商業(yè)配套特點，要么是剛剛通了高鐵或高速，要么這些城市的物業(yè)形態(tài)剛剛從多層向高層轉(zhuǎn)化。
在未來的兩三年、三五年，這段時間我個人認為房地產(chǎn)沒有特別好的機會，因為政策撲朔迷離。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在雖然說不上是夕陽，但是魅力已經(jīng)在衰減。
本報綜合
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